Archive for marzo, 2014

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Vamos a sintetizar diversos articulos inmobiliarios, sector muy castigado por la crisis y que es posible que este año, es decir, sigue despegando, sin embargo a una velocidad aún bastante baja que evitará el reajuste del sector a corto plazo. No obstante el negocio inmobiliarioafecta de manera desigual, osea son sectores locales y la ciudad ó región tiene su propia demanda ó propuesta de inmuebles tanto en arrendamiento como en venta, ello equivale que las equiparaciones no sean fidenigno.

La 1ª editorial que está relativa con los clubs de futbol, y concretamente con los campos de football, una asesoría inmobiliaria ó un portal inmobiliario, no me recuerdo concretamente donde, ha elaborado un estudio del precio patrimonial que tendrían estos terrenos de futbol de liga bbva, si en vez de campos hubiesen unifamiliares residenciales, pues bien, la cifra que están manejando se aproxima a los mil ochocientos millones de euros.

El analisis ha evaluado, el valor que tendrían los terrenos en el lugar que son alojados dichos terrenos, que como ustedes entenderán, bastantes de ellos acaban en los casco urbano de las localidades, en caso de que se reordenasen y se edificasen pisos de 90 metros cuadrados.

En el estudio se contempla que el precio medio del m2 de estas casas estaría cerca de los dos mil ciento noventa € de media de las veinte poblaciones analizadas, donde se sitúan los estadios de futbol, además analizan ciudad por localidad y llegan a la conclusión que Donostia y Madrid se tasarían las casas más costosas en el supuesto de derrumbar sus estadios y edificar chalets residenciales. Las casas más baratas, considerando el importe por m2 de promedio en todas las poblaciones serían Villareal, Granada Elche y Almería.

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Si se mira con detalle se tiene una relación directa entre el precio del m2 y el lugar que ocupan en la tabla los diferentes equipos de football, lo que nos lleva a deducir que el dinero incide notablemente en la liga deportiva de futbol española.

Una noticia a mencionar por su publicación también por algún noticiero digital de economía, es la que les resumo a continuación, que data de las viviendas en las cuales residen los jugadores de futbol de los 2 grandes clubs de la liga española

Estos profesionales de patear a un esférico, teniendo en cuenta su poder adquisitivo, viven en barrios de lujo alejados de los casco urbano de las poblaciones de Madrid y Barcelona, donde las viviendas poseen la mayoría las medidas de seguridad posibles para que no les molesten y con espacio suficientes de terreno que podrían perderse. Obviamente el precio de las casas en estas zonas elegidas superan del millón de €.

Según el autor, las áreas designadas por los jugadores del Madrid fueron las siguientes: la primera de ellas La Finca, ubicada en Somosaguas, la zona vip tiene el privilegio de disponer de viviendas valoradas en más de cinco millones de € y los precios de los arrendamientos se aproximan a los doce mil euros mensuales, son chalets que alberganunas parcelas de alrededor de mil m2.

Algunas partes por las que han seleccionado con objeto de vivir estos profesionales del futbol han sido La Moraleja, en el cual los costes de las chalets pueden llegar a ser más elevados que los de la Finca, El Plantío y Moncloa Puerta de Hierro, en esta última parte nombrada los precios de los arrendamientos suelen llegar a ser más caros debido de la distancia al centro de la localidad.

Los jugadores del Barcelona han seleccionado zonas como Gavá Mar, Casteldefells, Sitges ó San Cugát del Valles, barrios flanqueadas por el mar Mediterráneo y con costes algo más economicas que las casas de los futbolistas del Madrid.

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Vamos hablar del sector de pisos y locales y dentro de él de los suelos y sus clases, nos encontramos 3 clases de terrenos: terreno urbanizable, terreno rustico y terreno urbano, empezaremos por este del final:

Terreno urbano ó terreno reglado, este tipo de terreno se subdivide en terreno consolidado y suelo no consolidado, el suelo consolidado es aquel que tiene los siguientes abastecimientos: agua, accesos, electricidad y evacuación; y el suelo no consolidado que es el tipo de suelo que le falta alguno de los servicios antes expuestos y suele estar rodeado de edificios, el porcentaje depende de la legislación de las diferentes regiones sobre la regulación de las cesiones al ayuntamiento.

Terreno Urbanizable, puede ser el terreno más cercano a las ciudades y se subdivide en suelo señalado ó sectorizado ó programado, que es el apto para construir al exterior de la malla urbana, osea, se puede construir inmediatamente, este suelo tiene que poseer los cuatro abastecimientos que vimos en el suelo urbano que son : electricidad, agua ,entradas y desalojo por el contrario, el suelo no delimitado no sectorizado ó no programado, es en el que se podrá construir en él, pero de manera no inminente, ya que primero se prepara el suelo programado y después el no programado.

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Suelo rustico, que es suelo no urbanizable, dentro de este clase de terreno rustico distinguimos el suelo de particular protección,sobre el cual los ayuntamientos rechazan edificar por causas arqueológicas, por pertenecer a lugar histórico ó por asuntos medio ambientales. Suele ocurrir que nosotros poseamos un terreno que el ayuntamiento lo haya considerado rustico de especial protección por los motivos que sean, en el interior de la publicación del plan general local, si dicha designación no nos gusta, podemos aducir en un lapso de 15 días desde la publicación del plan, y el consistorio nos tiene que contestar obligatoriamente, pero no tiene un plazo dispuesto para dicha cuestion por parte del ayuntamiento. Si el ayuntamiento no admite dicha alegación nos queda interponer un recurso de reposición y el ayuntamiento posee un plazo de 1 mes para contestar, si no lo realiza se estima silencio administrativo y por lo tanto denegado. El último recurso que tenemos es en un plazo de 6 meses ir a juicio, al contencioso administrativo donde estaríamos más de un año y medio pleiteando con la administración, hasta que falle el tribunal de turno y consideren nuestro terreno como terreno rustico normal.

Si localizamos una agencia y estamos pensando traspasar sólo terrenos tanto urbanos como rústicos, en primer lugar que tenemos que hacer es mejorar correctamente la web elaborando un buen posicionamiento web. El posicionamiento web en buscadores, es necesario para que presentes tus productos los probables clientes por internet.

Los tipos de propiedades que intermedian el sector de la vivienda son: los residenciales de casas, la inversión comercial, para la industria, el rural (granjas y terrenos rústicos), propiedades con fines especiales y propiedades de carácter público.

Las clases de mercados del inmueble según las propiedades que se interceden son:

-mercado residencial: urbano, suburbano y rural.

- sector comercial: despachos, almacenes, teatros, garajes y hoteles.

- mercado agrario: bosques, pastos campos de cultivo, tierras agrarias y fincas.

-segmento industrial: naves e instalaciones industriales.

- mercados de objetivos específicos: terrenos de enterramientos, santuarios, clubs de golf, terrenos ajardinados y propiedad pública.

Las clases de sectores inmobiliarios según se transmita el derecho de propiedad ó no son:

-mercado de propiedad: en el que se transfiere los derechos

- mercado de uso: también llamado mercado de alquiler en el que se transfiere la utilización del lugar.

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Hoy redactamos del negocio del inmueble y dentro de éste de los suelos y sus tipos, reconocemos 3 tipos e terrenos: terreno urbanizable, suelo rustico y suelo urbano, empezaremos por este último:

Suelo urbano ó terreno reglado, este tipo de suelo se subdivide en terreno consolidado y suelo no consolidado, el terreno consolidado es aquel que tiene los siguientes abastecimientos: agua, accesos, electricidad y evacuación; y el terreno no consolidado que es el tipo de terreno que le falta alguno de los servicios antes expresados y suele estar rodeado de construcciones, el porcentaje obedece a la Ley de las comunidades autónomas acerca de la legislación de las cesiones al ayuntamiento.

Terreno Urbanizable, suele ser el terreno más cercano a las ciudades y se subdivide en terreno señalado ó sectorizado ó programado, que es el apto para construir al exterior de la malla urbana, osea, se puede edificar ipso facto, este terreno tiene que disponer de los cuatro abastecimientos que vimos en el suelo urbano que son : ilumunación, agua ,accesos y desalojo sin embargo, el suelo no marcado no sectorizado ó no programado, es en el que se podrá edificar en él, sin embargo de forma no inminente, ya que en primer lugar se prepara el suelo programado y posteriormente el no programado.

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Suelo rustico, que es suelo no urbanizable, dentro de este tipo de terreno rustico destacamos el terreno de particular protección,sobre el cual los ayuntamientos prohíben edificar por razones arqueológicas, por pertenecer a lugar histórico ó por asuntos medio ambientales. Puede ocurrir que nosotros tengamos un terreno que el ayuntamiento lo haya apreciado como rustico de particular protección por las razones que sean, dentro de la publicación del plan general local, si aquella designación no nos gusta, tenemos que aducir en un plazo de 15 días desde la publicación del plan, y el ayuntamiento nos ha de que responder necesariamente, sin embargo no hay un periodo decretado para dicha respuesta por parte del consistorio. Si el consistorio no admite dicha alegación nos queda interponer un recurso de reposición y el consistorio posee un plazo de 1 mes para contestar, si no lo hace se aprecia silencio administrativo y por lo tanto rechazado. El último recurso que tenemos es en un plazo de 6 meses pleitear, al contencioso administrativo donde estaríamos más de 1 año y medio litigando con la gobierno local, hasta que resuelva el tribunal de turno y estimen nuestro suelo como suelo rustico normal.

Si hayamos una inmobiliaria y estamos considerando traspasar únicamente terrenos tanto urbanos como rústicos, en primer lugar que tenemos que hacer es mejorar bien el siteweb elaborando un buen posicionamiento web. El posicionamiento web en buscadores, es necesario para que presentes tus productos los probables compradores por internet.

Los tipos de propiedades que intermedian los mercados inmobiliarios son: los residenciales de casas, la inversión comercial, los industriales, el rural (granjas y terrenos rústicos), propiedades con fines especiales y propiedades de carácter público.

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Las clases de mercados inmobiliarios según las propiedades que se interceden son:

-mercado residencial: urbano, suburbano y rural.

– sector comercial: despachos, trasteros, teatros, garajes y hoteles.

– segmento agrícola: bosques, pastos campos de cultivo, explotaciones agrarias y granjas.

-mercado industrial: naves e instalaciones industriales.

– sectores de fines específicos: cementerios, templos, clubs deportivos, terrenos ajardinados y propiedad pública.

Las clases de sectores del inmueble según se transmita el derecho de dominio ó no pueden ser:

-sector de propiedad: en el que se transmite los derechos

– mercado de utilización: también denominado negocio de alquiler en el que se transmite la utilización del sitio.

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El “Plan de Continuidad Empresarial” nace con el objetivo de crear un mercado mas eficaz para la transmisión de empresas.

Consciente de las dificultades que la falta de relevo generacional plantea para la continuidad de gran número de pequeñas y medianas empresas en España, la Dirección General de Política de la PYME (DGPYME) en colaboración con el Consejo Superior de Cámaras de Comercio, Industria y Navegación, ha puesto en marcha este programa que trata de promover el mercado ofreciendo servicios de apoyo a la compraventa de empresas.

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Para ello, disponemos de las siguientes herramientas:

    • Plataforma Nacional de Transmisiones. La web en la que usted se encuentra le facilitará información sobre las ofertas y demandas disponibles en este momento, así como amplia información sobre trámites, aspectos jurídicos, fiscales, laborales, etc. relacionados con la compraventa de empresas.
  • Red Nacional de Centros de Transmisión de Empresas. Los Centros de transmisión de empresas son gabinetes especializados en la compraventa de empresas ubicados en las Cámaras de Comercio, prestando servicios de valor añadido a interesados de cualquier parte del territorio nacional.

A quién va dirigido

  • Pequeños y medianos empresarios que deseen transmitir su actividad.
  • Emprendedores que deseen iniciar una actividad económica en el mundo empresarial a través de una empresa consolidada.

Servicios

Los usuarios del Plan de Continuidad Empresarial podrán tener acceso a un completo catálogo de servicios que cuentan con financiación de la DGPYME, previo análisis de viabilidad por parte del Centro de Transmisión de Empresas.
Servicios al vendedor

  • Contacto informativo sobre las características y condiciones del Plan de Continuidad Empresarial
  • Análisis de la idoneidad de la oferta para su incorporación al programa
  • Realización del perfil e incorporación de la oferta en la web
  • Opción de valoración orientativa de la empresa
  • Elaboración del dossier de empresa y del plan de comunicación, incluyendo la búsqueda de compradores
  • Asesoramiento para el cierre de la compraventa

Así mismo, se informará al vendedor de la posibilidad de acompañar al dossier de empresa un documento de auditoría externa que acredite la veracidad de los datos aportados (Due-dilligence),sin que este servicio esté financiado en el marco del Plan de Continuidad Empresarial.

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Servicios al comprador

  • Asistencia en la realización del perfil y su introducción en la base de datos.
  • Localización de la oferta de negocio más adecuada a su perfil.
  • Análisis del negocio en venta (revisión de estados financieros, legales, contables y fiscales de la empresa, además de otros aspectos como la cartera de clientes, recursos humanos, situación administrativa, ubicación, competidores, intangibles.)
  • Asesoramiento jurídico y fiscal.

Fases del programa

Fase 1. Contacto informativo. En los Centros de Transmisión de Empresas, los interesados disponen de información detallada sobre los servicios que ofrece el Plan de Continuidad Empresarial, así como las posibilidades para contar con las ayudas de la DGPYME para la prestación de los servicios. Esta fase es gratuita para los interesados.

Fase 2. Diagnóstico viabilidad de las operaciones. Los Centros de Transmisión de Empresas realizarán un primer diagnóstico previo de viabilidad de las operaciones de compra venta. El diagnóstico revisará aspectos financieros, estructurales y sectoriales de la empresa con el fin de cualificar su viabilidad. Esta fase es gratuita para los interesados.

Fase 3. Documentación y búsqueda de compradores. Las operaciones preseleccionadas como viables podrán acceder a esta fase en la que los Centros de Transmisión de Empresas le ofrecerán los siguientes servicios:

  • Elaboración y publicación de una ficha ciega para su publicación si la empresa lo desea (anuncio publicado en la web con los datos básicos de la empresa sin identificarla).
  • Elaboración del dossier de empresa/cuaderno de venta (documento completo de acceso restringido que contiene los datos identificativos de la empresa).
  • Elaboración del plan de comunicación para captar posibles compradores.

El coste de los servicios de esta fase podrá oscilar entre 200 y 400€. Esta cantidad se deducirá del importe de la fase 4 si se cierra la compraventa.

Fase 4. Negociación y cierre. Asesoramiento financiero en la negociación y asesoramiento legal en el cierre de la compraventa.

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